Le Coin des Remboursonautes

Nous réfléchissons et pensons investir dans un logement pour le louer et bénéficier de la loi Pinel pour faire baisser nos impôts.On a bien retourné tout dans tous les sens et on se questionne encore.
Qui ici aurait déjà utilisé ce genre de système et pourrait me donner un peu son ressenti .
Merci de vos réflexions ici ou en MP si vous préférez.

Tout dépend du secteur....pour commencer, certaines communes ne font pas partie du dispositif.
De plus, les SCI familiales n'y ont pas accès.
Enfin, la loi Pinel plafonne le loyer ET les revenus du locataire, donc ça peut devenir un piège dans certains cas.
Une solution peut être par exemple de faire un bail séparé pour le garage - s'il y en a un.

http://votreargent.lexpress.fr/immobili ... 93117.html

règle N. 1 pour tout achat immobilier , avec ou sans défiscalisation;:
l emplacement
déjà pour etre certain de le louer pendant toute la durée du plan PINEL


le prix d achat au m2
l immobilier peut perdre de sa valeur au fil des années
si l immeuble est mal entretenu
s il y en a trop sur le secteur,
ils sont concurrencés par des programmes neufs

le montant des charges prévisionnelles

les frais de gestion si vous faites gérer la location
les frais de syndic .....

suduku a écrit:http://votreargent.lexpress.fr/immobilier/comprendre-la-defiscalisation-en-loi-pinel-en-6-questions_1793117.html

règle N. 1 pour tout achat immobilier , avec ou sans défiscalisation;:
l emplacement
déjà pour etre certain de le louer pendant toute la durée du plan PINEL


le prix d achat au m2
l immobilier peut perdre de sa valeur au fil des années
si l immeuble est mal entretenu
s il y en a trop sur le secteur,
ils sont concurrencés par des programmes neufs

le montant des charges prévisionnelles

les frais de gestion si vous faites gérer la location
les frais de syndic .....

C'est bien cela, la défiscalisation ne doit être en aucun cas la motivation majeure.

merci beaucoup ;oui je sais tout ça ;le lieu où nous voulons acheter est sympa ,calme bien desservi au niveau route,train aéroport,commerces..Dans une ville qui vit ,je pense ;le prix du mètre carré est normal dans le coin.
Je pense qu'on va le faire .

DUDU a écrit:merci beaucoup ;oui je sais tout ça ;le lieu où nous voulons acheter est sympa ,calme bien desservi au niveau route,train aéroport,commerces..Dans une ville qui vit ,je pense ;le prix du mètre carré est normal dans le coin.
Je pense qu'on va le faire .

Je suppose que tu le sais déjà, mais les frais de copro sont plus bas pour le rez de chaussée (pas d'ascenseur).
Et n'oublie pas que pour du locatif il ne faut en aucun cas acheter comptant, même si tu disposes des fonds, mais bien au contraire prendre un prêt sur la durée la plus loooooooongue possible, afin de bénéficier de l'effet de levier.
Pour éviter les frais de garantie, tu peux nantir des contrats d'assurance vie: c'est la solution le moins chère puisque c'est gratuit, mais toutes les banques ne l'acceptent pas (dommage...).
Nous avons acheté l'an passé, et je ne regrette qu'une chose, c'est de ne pas l'avoir fait plus tôt.

eve150 a écrit:

DUDU a écrit:merci beaucoup ;oui je sais tout ça ;le lieu où nous voulons acheter est sympa ,calme bien desservi au niveau route,train aéroport,commerces..Dans une ville qui vit ,je pense ;le prix du mètre carré est normal dans le coin.
Je pense qu'on va le faire .

Je suppose que tu le sais déjà, mais les frais de copro sont plus bas pour le rez de chaussée (pas d'ascenseur).
Et n'oublie pas que pour du locatif il ne faut en aucun cas acheter comptant, même si tu disposes des fonds, mais bien au contraire prendre un prêt sur la durée la plus loooooooongue possible, afin de bénéficier de l'effet de levier.
Pour éviter les frais de garantie, tu peux nantir des contrats d'assurance vie: c'est la solution le moins chère puisque c'est gratuit, mais toutes les banques ne l'acceptent pas (dommage...).
Nous avons acheté l'an passé, et je ne regrette qu'une chose, c'est de ne pas l'avoir fait plus tôt.

Et les risques d' impayés des locataires ? même si on a pris soin de choisir un locataire solvable, imaginez un mauvais payeur qui parte sans vous laisser la clé, vous ne pouvez même pas y entrer, et les dégradations dans votre propriété ? attention la loi protège les locataires , pas les bailleurs ! le garantie loyer est cher et ne garantie pas tout les impayés. A moins de les dégager par la force mais vous êtes dans ce cas,hors la loi..

edenlove a écrit:

eve150 a écrit:

DUDU a écrit:merci beaucoup ;oui je sais tout ça ;le lieu où nous voulons acheter est sympa ,calme bien desservi au niveau route,train aéroport,commerces..Dans une ville qui vit ,je pense ;le prix du mètre carré est normal dans le coin.
Je pense qu'on va le faire .

Je suppose que tu le sais déjà, mais les frais de copro sont plus bas pour le rez de chaussée (pas d'ascenseur).
Et n'oublie pas que pour du locatif il ne faut en aucun cas acheter comptant, même si tu disposes des fonds, mais bien au contraire prendre un prêt sur la durée la plus loooooooongue possible, afin de bénéficier de l'effet de levier.
Pour éviter les frais de garantie, tu peux nantir des contrats d'assurance vie: c'est la solution le moins chère puisque c'est gratuit, mais toutes les banques ne l'acceptent pas (dommage...).
Nous avons acheté l'an passé, et je ne regrette qu'une chose, c'est de ne pas l'avoir fait plus tôt.

Et les risques d' impayés des locataires ? même si on a pris soin de choisir un locataire solvable, imaginez un mauvais payeur qui parte sans vous laisser la clé, vous ne pouvez même pas y entrer, et les dégradations dans votre propriété ? attention la loi protège les locataires , pas les bailleurs ! le garantie loyer est cher et ne garantie pas tout les impayés. A moins de les dégager par la force mais vous êtes dans ce cas,hors la loi..

Je pense qu'il faut surtout bien choisir la ville ,je fais confiance à Dudu,des risques d'impayés,il y en a tout le temps,il y a surtout beaucoup des personnes de mauvaise foi,le mien était expert à la CLCV depuis XXXX années,il ne l'est plus , j'avoue que c'est très pénible de réclamer sans arrêt

Nous avons acheté l'an passé, et je ne regrette qu'une chose, c'est de ne pas l'avoir fait plus tôt.[/quote]

Et les risques d' impayés des locataires ? même si on a pris soin de choisir un locataire solvable, imaginez un mauvais payeur qui parte sans vous laisser la clé, vous ne pouvez même pas y entrer, et les dégradations dans votre propriété ? attention la loi protège les locataires , pas les bailleurs ! le garantie loyer est cher et ne garantie pas tout les impayés. A moins de les dégager par la force mais vous êtes dans ce cas,hors la loi..[/quote]
Je pense qu'il faut surtout bien choisir la ville ,je fais confiance à Dudu,des risques d'impayés,il y en a tout le temps,il y a surtout beaucoup des personnes de mauvaise foi,le mien était expert à la CLCV depuis XXXX années,il ne l'est plus , j'avoue que c'est très pénible de réclamer sans arrêt[/quote]

C'est pourquoi j 'évite ce genre d'investissement : trop risqué et la loi protège trop les locataires, vous ne pourrez rien faire si vous avez des impayés, les propriétaires sont bien connus des rentiers profiteurs contres les pauvres locataires..

edenlove a écrit:Nous avons acheté l'an passé, et je ne regrette qu'une chose, c'est de ne pas l'avoir fait plus tôt.

Et les risques d' impayés des locataires ? même si on a pris soin de choisir un locataire solvable, imaginez un mauvais payeur qui parte sans vous laisser la clé, vous ne pouvez même pas y entrer, et les dégradations dans votre propriété ? attention la loi protège les locataires , pas les bailleurs ! le garantie loyer est cher et ne garantie pas tout les impayés. A moins de les dégager par la force mais vous êtes dans ce cas,hors la loi..[/quote]
Je pense qu'il faut surtout bien choisir la ville ,je fais confiance à Dudu,des risques d'impayés,il y en a tout le temps,il y a surtout beaucoup des personnes de mauvaise foi,le mien était expert à la CLCV depuis XXXX années,il ne l'est plus , j'avoue que c'est très pénible de réclamer sans arrêt[/quote]

C'est pourquoi j 'évite ce genre d'investissement : trop risqué et la loi protège trop les locataires, vous ne pourrez rien faire si vous avez des impayés, les propriétaires sont bien connus des rentiers profiteurs contres les pauvres locataires..[/quote]
Il y a des assurances pour cela... déductibles des revenus fonciers.
Nous louons dans un secteur très prisé (frontière luxembourgeoise), dans une résidence haut de gamme, à des locataires soigneusement choisis par notre agence pour leurs revenus et garanties. Evidemment, ce n'est pas une garantie absolue, mais en tout cas pour l'instant tout va bien.

Attention : Même si il y a une assurance garantie impayés déductible, elle ne couvre pas tout les impayés ( garantie à quelques mois seulement ) , pas gratuit et encore une fois , imaginons que votre locataire choisi par vos soins, pour une raison ou pour une autre ( accident de la vie, dépression ou chômage ) ne paye plus sur une longue durée, vous ne pourrez rien faire s'il refuse de déménager ou s'il multiplie les recours pour éviter l' expulsion : encore une fois , la LOI protège les locataires, pas les propriétaires qui sont riches pour les juges et l'Etat donc des profiteurs à leurs yeux.

je vous donne mon vécu pour locataire qui ne paye pas son loyer , l assurance des loyers impayés m a remboursé les 3 mois ( dieu merci ils ne sont pas restés longtemps ) mais par contre ont endommagé l appart , comme il y a un plafond , le juge ( car on est passé au tribunal ) a opté pour le maximum soit 7000 euros de dégats , mais ces gens sans scrupules ne voulaient rien versé du coup tout le dossier est parti chez le huissier , dans cette affaire je récupere au compte gouttes l argent qu on leur prélèvent sur salaire; l affaire date de 2010 et 6 ans apres seulement 3000 euros de recuperer. Ce n est vraiment pas le meilleur placement l immobilier pour la location ,

l avantage avec cette loi PINEL c est que l on peut louer à des ascendants ou descendants

http://www.pinel-loi-gouv.fr/?gclid=Cjw ... oCDuLw_wcB


il y a aussi les SCPI LOI PINEL , mais c est une toute autre approche de l investissement immobilier

http://expert-invest.fr/tout-comprendre ... pi-en-2014

une autre approche de l investissement immobilier est de LMNP Loueur Meublé Non Professionnel qui permet une défiscalisation pendant 9 ans et consiste à acheter un bien dans une résidence Étudiante, pour seniors, d'affaire.... et le louer à un gestionnaire qui le loue à son tour. les loyers fixés par ce gestionnaire sont garantis, que l'appartement soit loué au pas. les charges et l'entretien ( sauf les gros travaux) sont à la charge du gestionnaire. le loyer perçu n'est pas très élevé mais peut compenser un crédit.

cathy76 a écrit:je vous donne mon vécu pour locataire qui ne paye pas son loyer , l assurance des loyers impayés m a remboursé les 3 mois ( dieu merci ils ne sont pas restés longtemps ) mais par contre ont endommagé l appart , comme il y a un plafond , le juge ( car on est passé au tribunal ) a opté pour le maximum soit 7000 euros de dégats , mais ces gens sans scrupules ne voulaient rien versé du coup tout le dossier est parti chez le huissier , dans cette affaire je récupere au compte gouttes l argent qu on leur prélèvent sur salaire; l affaire date de 2010 et 6 ans apres seulement 3000 euros de recuperer. Ce n est vraiment pas le meilleur placement l immobilier pour la location ,

Oui expérience malheureuse,le défaut zéro n'existe nulle part

merci merci!!!
On réfléchit encore un peu à tout ça ;je sais c'est bien que ça n'est pas sans risque, et c'est bien pour ça qu'on hésite .Tout dépend surtout du locataire qu'on a .

Bonjour, j'ai des appartements en location et j'ai eu droit à un peu tous les cas de figure...
ça va du locataire recommandé par un ancien très bien mais qui ne paie pas et rien à faire qu'il ait été recommandé...
à celui que j'ai carrément déménagé (location de camion et gros bras pour porter les meubles à mes frais juste 30 euros de location).
à celui qui travaille avec très bon salaire mais ne paie pas car vît au dessus de ses moyens...
à celui qui se retrouve au chômage puis rsa et dont le loyer se retrouve trop cher à ce moment là...
j'ai tout essayé, la discussion sociale, les menaces, je suis gentille mais je peux faire peur quant on me doit de l'argent et je connais tellement de monde que bien souvent j'arrive à connaître une personne commune alors dire à une amie de mes locataire qu'ils ne paient pas leur loyer, généralement ils n'aiment pas ça!
A ce jour tous mes locataires indélicats m'ont payés même si j'ai dû aller chercher chaque mois 50 euros chez eux.
J'estime ne rien devoir à personne, je ne suis pas une marchande de sommeil et personne ne paie mes impôts à ma place.
Si il y a problème je suis la première à aller réparer ou changer ce qui ne marche pas alors en retour je demande du respect et le premier est de s'acquitter de son loyer.
Je ne vous parle pas des appartements que j'ai dû refaire en peinture et réparer après le départ de certains...
Alors il faut bien réfléchir avant de se lancer car aujourd'hui les locataires c'est une loterie.
Si c'était à refaire je ne me lancerais pas dans cette aventure, les mentalités ont changées et comme ça a été dit plus haut les propriétaires sont des nantis aux yeux des juges, ils ne percutent pas toujours que les propriétaires ont un crédit sur le bien et que s'il n'est pas payé ça le met en difficulté financière.
Il faut avoir une avance considérable de trésorerie pour pallier à d'éventuels impayés quant on a un crédit.
Voilà c'est mon expérience de propriétaire et je n'ai qu'une envie: que les prix de l'immobilier remontent pour tout vendre.

blanche30 a écrit:Bonjour, j'ai des appartements en location et j'ai eu droit à un peu tous les cas de figure...
ça va du locataire recommandé par un ancien très bien mais qui ne paie pas et rien à faire qu'il ait été recommandé...
à celui que j'ai carrément déménagé (location de camion et gros bras pour porter les meubles à mes frais juste 30 euros de location).
à celui qui travaille avec très bon salaire mais ne paie pas car vît au dessus de ses moyens...
à celui qui se retrouve au chômage puis rsa et dont le loyer se retrouve trop cher à ce moment là...
j'ai tout essayé, la discussion sociale, les menaces, je suis gentille mais je peux faire peur quant on me doit de l'argent et je connais tellement de monde que bien souvent j'arrive à connaître une personne commune alors dire à une amie de mes locataire qu'ils ne paient pas leur loyer, généralement ils n'aiment pas ça!
A ce jour tous mes locataires indélicats m'ont payés même si j'ai dû aller chercher chaque mois 50 euros chez eux.
J'estime ne rien devoir à personne, je ne suis pas une marchande de sommeil et personne ne paie mes impôts à ma place.
Si il y a problème je suis la première à aller réparer ou changer ce qui ne marche pas alors en retour je demande du respect et le premier est de s'acquitter de son loyer.
Je ne vous parle pas des appartements que j'ai dû refaire en peinture et réparer après le départ de certains...
Alors il faut bien réfléchir avant de se lancer car aujourd'hui les locataires c'est une loterie.
Si c'était à refaire je ne me lancerais pas dans cette aventure, les mentalités ont changées et comme ça a été dit plus haut les propriétaires sont des nantis aux yeux des juges, ils ne percutent pas toujours que les propriétaires ont un crédit sur le bien et que s'il n'est pas payé ça le met en difficulté financière.
Il faut avoir une avance considérable de trésorerie pour pallier à d'éventuels impayés quant on a un crédit.
Voilà c'est mon expérience de propriétaire et je n'ai qu'une envie: que les prix de l'immobilier remontent pour tout vendre.

idem , si je trouve à vendre ( je ne cherche pas de bénéfice ) je vends ainsi plus de tracas

@ blanche30
"à celui que j'ai carrément déménagé (location de camion et gros bras pour porter les meubles à mes frais juste 30 euros de location)"

ATTENTION: vis vis de la loi, il vous est interdit de faire justice vous-même, vous etes hors la loi et vous risquez des peines de prison !
C'est ce qui est arrivé à un de mes amis propriétaire, qui en avait marre des refus de payer du locataire ou même de payer de payer en plusieurs fois, un jour avec des amis, il est venu "déménager" ses affaires, histoire de le faire peur mais en retour,lui a pris en photos le "déménagement" et a porté plainte pour violation de domicile privé. Résultat : le bailleur est condamné à prison à sursis et des dommages intérêts au locataire, le comble!!

edenlove a écrit:@ blanche30
"à celui que j'ai carrément déménagé (location de camion et gros bras pour porter les meubles à mes frais juste 30 euros de location)"

ATTENTION: vis vis de la loi, il vous est interdit de faire justice vous-même, vous etes hors la loi et vous risquez des peines de prison !
C'est ce qui est arrivé à un de mes amis propriétaire, qui en avait marre des refus de payer du locataire ou même de payer de payer en plusieurs fois, un jour avec des amis, il est venu "déménager" ses affaires, histoire de le faire peur mais en retour,lui a pris en photos le "déménagement" et a porté plainte pour violation de domicile privé. Résultat : le bailleur est condamné à prison à sursis et des dommages intérêts au locataire, le comble!!

Je me suis mal exprimée, j'ai déménagé mon locataire car il n'avait ni le permis ni les moyens de payer un déménagement.
Je l'ai aidé à trouver un logement moins cher et l'ai aidé, j'ai fait du social alors que ce n'est pas mon rôle, je l'ai accompagné chez une assistante sociale qui lui proposait un fsl maintien dans les lieux pour payer sa dette locative.
ça n'aurait pas réglé le problème du loyer devenu trop cher pour sa nouvelle situation et il attendrait encore un logement social.
Je connais les lois et pour bien moins que ça un propriétaire risque gros, les locataires sont surprotégés, j'ai fait du social et j'avoue que ça me fatigue à force de voir l'assistanat des gens et les services sociaux complices de ces situations...

Je conseille de prendre une bonne assurance, moi aussi j'ai eu des problèmes avec mes locataires, le pire a été celui qui n'avait jamais payé d'autre loyer que celui du 1er mois et a fini au bout de 6 mois par mettre le feu à l'appartement… tribunal, expertises et logement inhabitable pendant 2 ans. Heureusement que l'assurance était là.
Je revendrai quand les prix remonteront pour être tranquille.